三明二手房均价破万元大关？三明2020年房价走势

来源：吉屋网发布时间：2020-04-28 10:29:06

近期，多家三明本土网络媒体以“三明房价全国涨幅*”“2月份全国房价单价三明居涨幅榜首位”“三明二手房均价破万元大关”等字眼为标题，引用某自媒体平台发布的今年2月全国二手房价数据，称三明2月份房价为10860元/m2，同比上涨达30.5%，涨幅居全国首位。一石激起千层浪，三明房价“大涨”消息引起一片哗然。

理性看待，该自媒体发布数据只是二手房价，且来自二手房交易平台挂牌价格，不是真实的交易数据，既不够权威也不够准确。有市民在市政平台就三明房价上涨事宜作了咨询，官方引用2019年三明市商品住房销售价格作了回复，从官方统计数据来看，2019年三明市区商品住房价格同比增长0.7%，并未大幅上涨。客观分析，这个价格是在政府指导下的备案价，周边二手房价格明显高于新建商品房销售价，正是因为一、二手房价格倒挂，引发抢房热潮，数千人参与新房摇号场面犹历历在目。梅列区二手房价格基本破万，而划片市实幼、市实小等*的学区房价格已突破1.5万，三明市区2019年房价上涨已是不争的事实。

“涨”声为什么响起来？2019年，福州、厦门两个我省一线城市在经历4、5月份短暂小阳春后，全年基本上是楼市遇冷量价齐跌。除宁德市外，其它地市房价也基本稳定。显然，三明市区房价走了独立行情。对此，有人说主要是因为学区房带动上涨，有人说是因为房产交易中介在其中煽风点火。房产交易市场体量大，二手房交易更是买卖双方自由协商，市场经济条件下，一个地市的房价走向不是一个人可以说了算，也不是房产交易中介可以操控的，不论涨跌*终都是大势所趋。

笔者认为，三明市区房价“涨”声之所以响起来，主要是多种因素迭加所致：

一是三明市区房价存在一定的补涨效应。在2015-2017年福州厦门等一线城市大涨过程中，三明市区价格基本保持平稳，特别是2015年底万达广场以4888元起低价入市，甚至引发周边房价下降，2019年这波上涨存在一定的补涨效应。

二是福州厦门等地限购后导致资金回流。2016年以来，厦门、福州相继出台非本市户籍的限购政策，三明人在省会城市和特区置业需求被抑制后，相应购房需求只能转向三明市区，资金回流效应明显。

三是缺乏投资渠道导致资金挤压进入楼市。2015年股灾后，股市这几年都在低位徘徊，股民们谈股色变，如惊弓之鸟般远离股市。加上近几年三明市民间借贷泡沫破灭后，许多家庭吃一堑长一智，再也不敢触及民间“投资”。而银行存款及其它低风险理财产品回报率又较低，对大多数人而言，没有其它投资渠道，买房仍然是资产保值增值较好的选择。

四是县域购买力涌入市区也是一项重要因素。这几年来，三明多个县的房价已和市区相当接近，而尤溪、大田等人口大县某些楼盘价格早已超过市区，在福州、厦门等限购之下，退求其次，差不多的价格来市区购房也是顺理成章了。笔者本人就有多个县城工作的朋友去年参与摇号中签或在碧桂园购房，可见县域在三明市区置业的不在少数。

五是新建商品房供不应求导致二手房量价齐升。2018年底到2019年上半年，市区新楼盘少，有一段商品房供给的空窗期，新建商品房供不应求导致个别楼盘开盘太热门，只能通过摇号看谁“中奖”，摇号盛况助长了人们对房价上涨的预期，且直接将需求挤入市区二手房，导致二手房交易活跃。

房价将往何处去？从大环境来看，福州、厦门楼市原本就已在下降通道，突如其来的疫情，更是让福州、厦门房地产企业雪上加霜。为应对疫情影响，2020年2月中旬，厦门、福州分别出台9条和10条“救市”政策，从政策层面来看，主要是助力房地产相关企业复工复产，并没有放开限购和限售，所以目前“房住不炒”仍然是主基调。在这样的大背景下，经历2019年火热的一年，今年三明房价又将何去何从？

短期内不可能降。从宏观上来看，今年受疫情影响，央行3月16日再次降准释放5500亿资金，同时受全球主要经济体低利率带动，降息预期强烈，未来货币政策趋向宽松是大概率事件。从这个角度来说，会推高资产价格。从微观上看，房价上涨会有一定的惯性，2019年房价向上的趋势不可能突然掉头向下。同时，总体来说，三明市区依山而建，虽然南进北拓，但可供开发的土地还是有限，供需矛盾还将持续。且前文分析的五个因素目前影响效应还在，短期内房价不可能降。

当前房价不具备继续上涨的基础。从基本面上看，一个地方没有产业发展带动，没有人口净流入，没有居民收入的持续增长，房价上涨就没有坚实的基础。从统计数据来看，2019年末全市常住人口259万人，比上年末增加1万人。梅列、三元两区常住人口39.5万人，仅增加5000人，常住人口并没有大幅增加。全市GDP为2601.56亿元，比上年增长8.0%，增长率在全省排名后位，这两年除了三钢效益好些，没有其他新兴产业带动。2019年全市居民人均可支配收入28702元，比上年增长9.6%，这两年也没有大幅增长，以当前三明房价来说，已不太可能继续上涨。从政策层面来看，显然，政府部门也已作了积极应对，推出了打击恶意投机炒作规范行业自律、把握投放节奏和数量完善供给、租购并举保障中低收入家庭等举措，供需将逐步平衡，能够有效保障当前三明楼市平稳运行。

总之，短期内三明房价不可能下降，也不具备继续上涨的基础，目前处于在一个较高位置盘整阶段，在没有重大政策调整和外部冲击的情况下，当前及今后一段时间将围绕2019年下半年价格小幅波动。在三明投资买房，也许可以对抗通货膨胀，但想通过投资房产来获取高额回报，已不是很好的选择。

（文章转载自般若心花，仅供参考）

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